住宅ローンアドバイザー

止むを得ない事情で慣れ親しんできた現在の家を手放して（売却して）新たに土地建物を購入し住み替える人も居るでしょう。

　２世帯住宅を建てたいが土地が狭く、建て替えるにもメリットが出ない・・・。
　実家に移り住むことになった・・・。
　仕事の都合上しかたなく・・・。
　気分転換で・・・(？)
　
などなど事情は様々ですが、そんな事例は少なくありません。
住宅ローンを返済中のケースもあると思います。
その不動産の所有期間や譲渡益と新たな住宅の取得額との関係、住宅ローンとの関係などケースは様々ですが、この様なケースで注意が必要なのは、
住宅など所有している不動産を売却してそれを新たな住宅等の購入資金に充てると、多額の税金がかかる場合があるというところです。
現在住んでいる住宅や土地を「居住用財産」、売却により得た利益を「譲渡所得」といいます。

この居住用財産の譲渡所得にはいくつかの特例が用意されていますが、この辺の適用関係を売却前にしっかり理解していないと、

こんなはずでは・・・なんて事になりかねません。

最寄の税務署によく相談することをお勧めします。

定期借地権とは、例えば50年などの期間を定めて土地を借りることが出来る権利で、期間中は相続や転売、賃貸も自由にできる便利な権利です。

多くの場合住宅の用途に利用しますが期間満了時には更地にして変換しなければなりません。
ここ数年では、定期借地権付き建売住宅などという広告も多く見かけるようになりました。

このような住宅を購入する場合、資金計画的観点から見るとどうなるでしょうか。
住宅ローンを組んで土地から購入するとなると、土地2,500万建物2,300万としても4,800万＋αが必要で、自己資金を1,000万用意しても住宅ローンの負担はかなり大きくなってしまいます。

ところが定期借地の場合ですと、土地は所有権（通常の売買で発生する権利）ではないので、普通に購入すると3000万する土地もその２〜３割程度の600万前後の保証金と月々の地代２,３万だけで自由に土地が使えるようになります。
保証金は現金で用意する必要がありますが建物に2,500万かかったとしても総額は3,100万＋αに押えることができます。
総額が低く抑えられた分建物にお金をかけられますね。

契約期間満了時には住宅は解体する必要がありますが、保証金は返還されるので充分なお得感があるのではないでしょうか。
住宅ローンは公庫融資やフラット３５を利用することができます。土地融資分に付いては、その名の通り「借地」（賃借権）なので融資額は多少減りますがその他は土地が所有権の場合となんら変わりありません。

ローンの返済とは別に地代がかかるのをお忘れなく。

住宅ローンは、その借入額に応じて一定の収入が必要です。

もしその額が不足していると単純に借入額も減らされてしまいます。
その分自己資金を投入しなくてはなりません。
そうは言っても数百万の現金をすぐに用意は出来ません。
そんな時「収入合算」をすると借入額を増やすことが出来ます。

公庫融資やフラット３５の収入の条件は民間融資に比べ少々厳しい基準を設けています。公庫融資では「毎月返済額の５倍以上の月収」があること。（年間返済比率２０％以内と言います。）
フラット３５では「毎月返済額の４倍以上の月収」があること。（年間返済比率２５％以内と言います。）

（因みに、銀行ローンでは年収によりますが年間返済比率は３０％〜３５％位まで可能な場合があります。）

ここで言う月収とは年収の１２分の１の事です。
例えば年収６００万の人はその１２分の１で「月収５０万」といった具合です。
つまりこの場合毎月返済額を公庫融資では１０万円（月収の５分の１）、フラット３５では１２万５千円（月収の４分の１）とした借入れまでが可能ということになります。

このように借り入れ可能額から逆算した住宅ローンの額＋自己資金額が実際に新築する住宅（場合によっては土地も含めて）よりも少ない居場合「収入合算」により奥様との収入を合算して借入額を増やす事が可能となります。

奥様の収入が３００万あれば６００万＋３００万＝９００万を年収と見立てた住宅ローンを組むことが出来ます。
この場合月収は７５万となり年間の返済比率を下げる＝ローン借入額を上げる事が出来ます。
この場合もちろん物件は年収の比率に応じた（自己資金がある場合はそれも含めます）持分で奥様との共有名義となりローンとしては奥様は連帯債務者という形になります。

中古住宅を購入してリフォームを考えている方もいると思います。

リフォームの場合住宅ローンは借りれるのでしょうか・・・

はい。

リフォーム専用の融資があります。お勧めは住宅金融公庫の「リフォーム融資」このローンは他の融資と一緒に借りることができます。
多くの方は中古住宅の購入と同時にリフォームを検討されるのではないでしょうか。
この場合「リ・ユース住宅購入、リフォーム融資」という同時申込み型の融資を利用すると返済期間や金利の優遇が受けられます。

リ・ユースとは、住宅金融公庫が「中古住宅」を言い換えた新しい呼び名の事で、平成14年度から「中古住宅購入融資」も「リ・ユース住宅購入融資」に名称を変更しています。

基本的には名称が変わっただけで中身はほとんど変わっていません。
「リ・ユース」とは再利用という意味ですが、住宅に使用しているのは公庫だけで一般的にはやはり中古住宅と呼んでいます。

　住宅金融公庫の融資は１住宅、1人の申込みに付き一口分が原則ですがこの「リフォーム融資」は例外的に他の公庫融資と併用して借りることが出来ます。
　既に住宅金融公庫を利用して中古住宅を購入し現在返済中という場合の他前述の「リ・ユース住宅購入融資」と一緒に申し込むケースも可能です。

「リフォーム融資」単独の場合、ローンの限度額は530万（一定の要件を満たせば1000万）または工事費の８０％、返済期間は最長20年となっていますが、「リ・ユース住宅購入融資」と同時に申し込む場合は金利が優遇されることがあります。

　またもう1つのポイントとして同時申込みによって最長20年の返済期間を「リ・ユース住宅購入融資」と同じ期間で設定することが出来、中古住宅を購入の際は是非検討したいローンです。

一口に共有名義といってもそれには様々なケースが考えられます。

　土地や建物を登記するときには、実際に負担した資金の割合で登記することになります。
ただ夫婦で共有名義にしたいからではできません。
住宅ローン等を含め、実際に負担した通りの割合でないと贈与税の課税対象になる場合があるからです。

　例えば、3000万の家を買うのに夫が2000万、妻1000万を負担した時にはその持分を夫３分の２、妻３分の１とした形の共有名義にする必要があります。
この場合の資金負担は自己資金だけでなく親からの援助資金や住宅ローンを組んだ場合にも当てはまります。
例えば3500万の住宅を購入するにあたり、

＜夫／年収600万、自己資金300万＋住宅ローン＞
＜妻／年収400万、自己資金200万＋住宅ローン＞
という資金分担をした場合

＜夫／自己資金300万＋住宅ローン1800万＝2100万＞
＜妻／自己資金200万＋住宅ローン1200万＝1400万＞
※住宅ローンの割合は年収の割合とするケースが多いです。

つまり持分割合は夫５分の３、妻５分の２となります。
ポイントは資金の出どころに応じた割合で持分を分けた共有名義にすることです。

　また、この事は親子間にも当てはまりますが親子間での共有名義の場合は「将来の相続の事も考えて」選択する事が大切です。

例えば3000万の建築資金の内

＜親の自己資金1500万＞
＜子供の自己資金300万、住宅ローン1200万＞

であれば持分は親２分の１、子供２分の１の共有名義とすれば問題ありませんが、親の自己資金1500万を子供に贈与し「相続時精算課税制度」を利用することにより子供の単独名義とすることも可能です。
これは申告をすれば贈与額3500万までが無課税という措置です。

この様に単独登記が出来れば将来相続が発生した場合でも、少なくとも住宅に関しては相続等で悩む心配はなくなります。

　余談ですが土地を買い、建物を新築ケースで、将来にわたり相当の現金が有る場合には、建物を親の名義にすることで相続が発生した場合に有利になることがあります。
　例えば現金 5000万は相続税評価額も5000万ですが、その5000万で親名義の住宅を建築した場合には評価額は2500万〜3000万程度になります。参考までに。

住宅を取得するにはある程度の自己資金が必要です。

足りない分を住宅ローンでまかなうのでは？と思っている人も多いですが、住宅ローンを組める範囲はあくまでも本体とその付帯部分。
その他の諸費用部分（登記費用など）等はどうしても現金が必要となってきます。
土地を購入しようと考えているならばさらに必要な現金が出てきます。
　また引越し費用や新調する家具があれば当然現金払いです。

このように貯めていた現金は思っていたほど残らず、肝心の住宅部分に掛けられる自己資金が不足してしまうケースはどのように対処すればよいでしょうか。

自己資金と住宅ローンの貸す側としての適正な割合は２：８です。

つまり 4,000万の物件を購入しようとする場合、自己資金として800万（＋諸費用等）残りの3,200万を住宅ローンでまかなうというのが適正です。
自己資金と考えていた貯金800万では諸費用やその他諸々の費用はまかないきれそうにありません。
また、貯金をかき集めて全てを叩いてしまうのは将来的にも不安が残ります。こんな時はなんと言っても１番頼れるのは親からの資金援助。
「相続時精算課税制度」を利用して資金援助を受けるのが理想ですが、親からのまとまった資金援助が難しい場合は「提携ローン」を活用するのも1つの手です。

最近特に住宅ローンで人気の高い「フラット３５」。
このフラット３５も融資限度額は物件価格の８０％（最高8,000万）までとなっています。
２０％の自己資金が準備できない場合フラット３５単独でローンを組むことが出来ません。
先程の例でいくと、例えば300万の自己資金なら用意可能な場合、フラット３５で3,200万、不足分の500万を提携ローンとし合計3,700万のローンをなります。
フラット３５は固定金利ですから金利上昇はありませんが、提携ローンの場合見た目の低金利さから変動金利を選択してしまうと、将来金利上昇などのリスクもありますので、多少高金利でも長期固定金利を選択するべきです。

　また、住宅ローンの借り入れが増えれば当然その審査も厳しくなりますので、住宅ローンと自己資金、収入とのバランスをよく考えた上で購入物件や住宅の規模を考慮することをおすすめします。

中古住宅を購入して住宅ローンを組みたいという場合・・・

中古住宅と住宅ローンの関係については注意が必要な場合があります。
もちろん中古住宅でも住宅ローンは組めますが、もしあなたが住宅ローン控除を期待している場合や今後建て替えを考えている場合には住宅ローン控除の要件や今後建て替える場合の資金計画などしっかり考える必要があります。　

　日本の中古住宅市場はまだまだ諸外国と比べて整備されておりません。例えばアメリカでは50年前後、イギリスでは100年、ドイツやフランスでも 70〜80年。それに比べて日本住宅は30年前後と極端に短くなっています。
　質より量を重視した戦後日本の住宅事情や木造住宅が主流であることなど理由はいくつかありますが、中古住宅の流通がしにくい環境であるといえます。
　しかし今建てる住宅は耐久性を重視した住宅も増え量より質が求められる時代になりつつありますので、今後はリフォーム事業や中古住宅以上は徐々に活発になると思われます。　

　さて、中古住宅を購入した時の住宅ローンについては各銀行においても通常の住宅ローン同様融資受けることが出来ますが住宅ローンを組む場合は土地と建物に抵当権を設定し担保に入れることになります。つまり土地と建物にそれ相応の価値が求められます。最近では担保価値だけではなく住宅ローンを組む人本人の属性（勤務先や収入）、返済能力を重視する傾向にありますが、公庫のと併用等では引き受けてくれないケースも考えられますので、事前に相談した方が良いでしょう。

　フラット35を使うケースでは中古住宅の場合、事前に物件調査が入りますのでフラット35が使える物件を選ぶことが無難ではないでしょうか。　
　また、中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除につては築年数の制限は撤廃されたものの一定の耐震基準（新耐震設計基準）を満たす必要がありますので、これも注意が必要です。

下記のような基準をクリアしている物件を選んで下さい。

〔Ａ〕木造住宅のような非耐火建築物の場合　
　　（１）築後20年以内であれば条件なしで特例・軽減措置が受けられる　
　　（２）20年超であれば新耐震基準に適合していることが条件

〔Ｂ〕マンションのような耐火建築物の場合　
　　（１）築後25年以内であれば条件なしで特例・軽減措置が受けられる　
　　（２）25年超であれば新耐震基準に適合していることが条件。この基準を証明するには、中古住宅の売主が、建築士（建築士事務所に属する建築士に限る）、指定確認検査機関又は指定住宅性能評価機関に依頼し、耐震診断を受けて、新耐震基準を満たすことの証明書（耐震基準適合証明書）を取得している必要があります。
　ただし、対象住宅が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能評価書において耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級１以上である場合は、証明書に代えることができます。

最近では２世帯住宅を希望する方が増えつつあります。
　住宅ローン控除の恩恵に与りたいが、やはり子世帯側が土地から用意するには資金面で厳しいという場合が多いようで、親世帯が土地を提供し、子世帯が建物を建てるというパターンが増えています。

　２世帯住宅を建てる場合の住宅ローンはどのようなケースが考えられるでしょうか。
　まず２世帯住宅の所有形態を大別すると・・・

　�@２世帯住宅を１つの建物として親または子が単独で登記する場合。（単独登記）

　�A２世帯住宅を出資比率に応じて共有で登記する場合。（共有登記）

　�B２世帯住宅を親世帯側と子世帯側で完全に分離して、登記もそれぞれの床面積で登記する場合。（区分登記）
に分けられます。

　�@〜�Bの様な所有形態の時、住宅ローンとの関係はどの様になるのでしょうか。
　�@の単独登記の場合は住宅ローンの申し込みも１口となります。初めから子供だけで住宅ローンを申し込むこともできますし、子供の収入が足りない等の問題があれば親が申し込み人となって子供に引き継いでゆく親子リレー返済を利用することも出来ます。

　�Aの共有登記の場合、親と子供それぞれが住宅ローンを申し込むことができます。それ故、住宅ローン控除もそれぞれに適用されることになります。２世帯住宅でよくある、親が自己資金を負担し、残りの資金を子供が住宅ローンでまかなうと言う場合もこの共有登記のパターンです。例えば3,000万の２世帯住宅を親の自己資金1,000万と残り2,000万を子供が住宅ローンでまかなう場合３分の１が親名義、３分の２が子名義と言う具合になります。この場合子供の2,000万分が住宅ローン控除の対象です。

　�Bの場合は玄関から設備まで全て別々にして（建物内での行き来は鍵付きの扉１枚程度まで）耐火壁で分けるなどの措置（完全分離型）が必要ですが、親と子供それぞれが住宅ローンを申し込むことができ、住宅ローン控除もそれぞれに適用されます。さらに、土地や建物の固定資産税・不動産取得税などの特例措置が各世帯で利用できるため、税金面で抑えられるというメリットもあります。なお、完全分離型でも単独登記や共有登記は可能です。